건물을 다세대주택 → 다가구주택으로 변경(용도변경)하려면, 몇 가지 법적·기술적 조건을 검토해야 합니다.
1. 기본 개념 구분
구분다세대주택다가구주택
| 소유형태 | 세대별 구분등기 가능 | 전체 1필지 1건물 단독등기 |
| 세대수 제한 | 19세대 이하 | 19세대 이하(2023년 이후 기준, 일부 완화 가능) |
| 용도상 분류 | 「공동주택」 | 「단독주택」 |
| 건축물 용도코드 | 0203 (공동주택) | 0101 (단독주택) |
| 대표 구조 | 각 세대 별 출입문 + 내부 복도 | 각 세대 별 출입문 + 하나의 주 출입구 |
2. 변경(용도변경) 가능 여부 판단 기준
다세대 → 다가구 변경은 법적으로 가능하나, 다음 조건을 충족해야 합니다 👇
(1) 건축물 구조 요건
- 하나의 주 출입구로 통합돼야 함 (복도식이면 구조변경 필요)
- 각 세대가 내부에서 직접 출입하는 형태일 경우 구조 변경이 필요 없음
- 벽체·계단 구조가 공용 복도식이면 다가구로 변경 어려움
(2) 대지요건
- 1필지에 1동만 있어야 함 (다가구는 단독주택으로 보기 때문)
- 인접 필지에 주차장·진입로 포함 여부 확인 필요
(3) 주차대수 확보
- 다가구는 「단독주택」기준으로 산정
- 세대수 × 0.7~1대(지자체 조례 기준 확인 필요)
(4) 세대수 제한
- 최대 19세대까지 가능
(2023년 이후 일부 지역은 30세대까지 완화 가능하지만, 보통 19세대 기준 적용)
(5) 건축물대장 용도 변경 절차
- 건축사 사무소에 구조 검토 의뢰
- 건축물대장 열람 → 현 용도(“다세대주택”) 확인
- 용도변경 신청 (건축법 제14조에 따른 건축물 용도변경)
- 건축물 현황도·구조도 변경 도면 제출
- 지자체 건축과 승인 후
- 건축물대장 정정
3. 실무 팁
- 지자체 건축과 또는 읍면동 권역별 건축팀에 문의하면
지번을 기준으로 도시계획·용도지역·허용 용도를 바로 확인해줍니다. - “다세대 → 다가구”는 신축보다 구조변경 난이도가 낮지만,
**소유권구조(분양 여부)**가 다르면 불가할 수도 있습니다.
→ 이미 각 세대가 등기 분리되어 있다면 불가능 (다가구는 구분등기 안됨)
4. 요약 결론
항목 가능성 비고
| 구조가 단일 출입구형(내부 계단형) | 가능 | 건축사 확인 필요 |
| 각 세대 구분등기 완료(분양형) | 불가능 | 다가구는 단일 등기여야 함 |
| 건축물대장상 공동주택(다세대) | 변경 가능 | 용도변경 절차 필요 |
| 주차대수 미달 시 | 조건부 | 일부 세대 축소 또는 주차장 증설 필요 |